Valuation Cash Flow Uncertainties in Real Estate Development Projects with Desicion Tree Analysis
Serhat Başdoğan, Hakkı ÖnelYildiz Technical University, Department Of Architecture, Istanbul, TurkeyWith the rapid development of real estate markets under globalization and exponential competitive market conditions, risk evaluation has been one of the most important tasks in the process of real estate investment valuation. This paper describes the relationship between construction permit uncertainties and real estate development projects by using the Decision Tree Analysis (DTA) approach. Expected Value (EV) criterion for an office development project proposed and incorporated into conventional Discounted Cash Flow (DCF) analysis which are determined by DTA. This will help utility function to come closer to the real world, so that decision making and risk analysis can be done based on the real and possible data providing better conditions for investors. The results are consistent with the results calculated by conventional DCF analysis. However research demonstrates that is of application DTA obviate the deficiencies of conventional DCF analysis under construction permit delays and scheduling uncertainties. Results also emphasize the importance of applying EV and DTA for the construction permit delays generate a significant change in NPV of real estate development projects.
Keywords: Real Estate Development, Valuation, Decision Tree Analysis, Expected ValueGayrimenkul Geliştirme Projelerinde Nakit Akışlarındaki Belirsizliklerin Karar Ağacı Analizi ile Değerlendirilmesi
Serhat Başdoğan, Hakkı ÖnelYıldız Teknik Üniversitesi, Mimarlık Bölümü, İstanbulKüreselleşme sürecinde hızla gelişen gayrimenkul piyasaları ve artan rekabetçi piyasa koşulları ile risklerin değerlendirilmesi, gayrimenkul yatırım değerleme sürecinin en önemli hedefi haline gelmiştir. Bu makale inşaat izinlerinden kaynaklanan gecikmeler ve gayrimenkul geliştirme projelerinin ilişkilerini Karar Ağacı Analizi (KAA) ile açıklamaktadır. Beklenen Değer (BD) kriteri geleneksel İndirgenmiş Nakit Akış (İNA) yöntemine dahil edilerek ve KAA ile ifade edilmiştir. Bu yatırım kararlarının gerçek dünyaya daha yakın olmasına yardımcı olacak bir fayda sağlayarak daha iyi şartlarda karar alma ve risk analizi imkanlarını sağlayacaktır. Sonuçta elde edilen değerler geleneksel NBD yöntemleri ile tutarlılık göstermektedir. Ancak araştırma sonuçları geleneksel NBD yönteminin inşaat sürelerindeki gecikmeler ve zamanlama gibi belirsizlikler ile ilgili eksikliklerini KAA ile giderilebildiğini göstermiştir. Bunlara ek olarak BD ve KAA'nin uygulanması ile elde edilen sonuçların, inşaat izinlerindeki gecikmelerin gayrimenkul geliştirme projelerinin NBD'lerinde belirgin miktarda değişiklik yarattığını vurgulamıştır.
Anahtar Kelimeler: Gayrimenkul Geliştirme, Değerleme, Karar Ağacı Analizi, Beklenen DeğerManuscript Language: Turkish
