Shopping Centers' Selection Criteria in Turkey: The Case of Istanbul
Tuba Ünlükara, Lale BerközIstanbul Technical University, Department Of Urban And Regional PlanningThis study looks into the factors that are influential on the preferences for shopping center location selection and explains these factors through a conceptual model. By means of a comprehensive literature search, the theoretical framework of the factors affecting the causes of preference is established and relevant research questions are chosen. Thus, the theoretical foundations of the model have been created. The field research includes the companies that operate in Istanbul but making shopping center investments all over Turkey. In this study, among the qualitative research methods, in-depth interview technique and interview form approach are preferred. Interviews have been held with people from project development departments of the companies investing on shopping centers pursuing different characteristics. The survey was made in 23 different shopping center developer companies and 108 questionnaires in total have been given by using face-to-face interview technique. The results of the study have been evaluated by applying Analytical Hierarchy Process method. AHP can be defined as the decision-making and estimating method, which gives the percentage distribution of decision points in terms of factors affecting decisions; it is used in the identification of decision hierarchy. As a result of this study, accessibility, socio-economic factors, competitive environment and future developments which are required a good market analysis have been listed in the first row as the importance degrees. This study aims at becoming a source for shopping centre investors, developers, architects and other related disciplines; additionally, expects all these sides to act with the knowledge of what is expected from them.
Keywords: Shopping Center, Site Selection, Real Estate Development, Analytical Hierarchy Process, City PlanningTürkiye'de Alışveriş Merkezlerinin Yer Seçimi Kriterleri: İstanbul Örneği
Tuba Ünlükara, Lale Berközİstanbul Teknik Üniversitesi, Şehir Ve Bölge Planlama BölümüKuruluş yeri seçiminde sadece bugünün koşulları değil, geleceğin de planlanması gerekmektedir. Günümüzde alışveriş merkezleri, kentteki kamusal alanların ve kent merkezlerinin işlevlerini üstlenecek yeni kent simülasyonları yaratmaya çalışmaktadır. Ancak, alışveriş merkezi gelişiminde görülen bu hızlı artışa tezat olarak, Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin ortaya çıkışlarındaki ekonomik ve sosyal dinamikleri inceleyen; bu küresel yapı tipolojisinin mekansal senaryosunun şekillenişindeki yerel etkileri tartışan dünyadaki alışveriş merkezleri ile karşılaştırmalı analizler yapan ve bu alışveriş merkezlerinin yerşeçim tercihlerini inceleyip kıyaslayan çalışma bulunmamaktadır. Diğer gayrimenkul yatırımlarından farklı olarak, popüleritesini korumak ve ziyaretçi sayısını arttırmak için sürekli yenilenme sürecinde olan alışveriş merkezlerinde, kullanıcı memnuniyeti önemli bir yer tutmakta ve buna bağlı olarak sürdürülebilir bir yatırım yapılabilmesi için de yatırımcıların doğru konumu belirlemeleri oldukça önemlidir. Bu çalışmada, alışveriş merkezi yer seçiminde önemli olan faktörlerin ağırlıklarının belirlenmesinde sübjektif yargıların rahatlıkla kullanılabildiği AHP tekniği kullanılmıştır. Türkiye genelinde faaliyet gösteren ve genel merkezi İstanbul’da olan firmalar değerlendirilmiş ve örneklem içerisine bu firmaların karar verici birimi olan proje geliştirme departmanındaki yöneticiler dahil edilmiştir. 23 farklı alışveriş merkezi geliştiren firmada toplamda 108 adet anket, yüz yüze görüşme tekniği kullanılarak yapılmıştır. Yapılan çalışma sonucunda erişebilirlik, sosyo-ekonomik faktörler, iyi bir Pazar analizini gerektirecek olan rekabet ortamı ve gelecekteki gelişmeler kriterleri önem derecesi olarak ilk sırada yer alan unsurlar olmuştur. Yapılan bu çalışma, doğru yer seçim kriterlerinin anlaşılabilmesi, değerlendirilmesi ve buna bağlı olarak doğru yatırımların yapılabilmesi için yol gösterici olacaktır.
Anahtar Kelimeler: Alışveriş Merkezi, Alan Seçimi, Gayrimenkul Geliştirme, Analitik Hiyerarşi Prosesi, Şehir PlanlamaManuscript Language: Turkish
